Analiza sektora budowlanego na rynku Catalyst

Ostatnie doniesienia z rynku nieruchomości wskazują, że sektor budowlany i nieruchomości wychodzi z kryzysu, który dawał się we znaki przedsiębiorcom od 2012 do końca 2013. W październiku 2014 natężenie upadłości firm z sektora budowlanego wyniosło 2,72%, podczas gdy we wrześniu wynosiło 2,89%, natomiast jeszcze rok temu sięgało 3,78%. Wskaźnik natężenia upadłości, informuje o stosunku przedsiębiorstw upadłych do ogólnej liczby firm w danej branży, a wynik 2,72% to najlepszy rezultat od kwietnia 2012 roku.
 
Również wyniki finansowe firm branżowych notowanych na rynku głównym świadczą o tym, że najgorsze czasy dla deweloperów powoli przemijają. Przychody największych 9 spółek budowlanych w ostatnim półroczu wzrosły o ok. 6%, natomiast produkcja budowlano – montażowa na początku września wzrosła rok do roku o 5,6%. Przyczyn poprawy wyników branży należy doszukiwać się zarówno w warunkach pogodowych (łagodna zima na początku 2014), jak i we wzrostach marż ze sprzedaży, które pozwoliły na spadek udziału nierentownych kontraktów w portfelach spółek.
 
Ponadto pozytywnym czynnikiem wpływającym na poprawę wyników branży są niewątpliwie owocne perspektywy dla sektora budowlanego. Perspektywy kształtują się bardzo obiecująco między innymi dzięki niedawnym obniżkom stóp procentowych,  które powinny wywołać impuls kredytowy i pobudzić rynek kredytów hipotecznych w przyszłym roku. Przede wszystkim jednak w nadchodzącym roku rozpoczną się pierwsze inwestycje infrastrukturalne realizowane w ramach funduszy unijnych rozpisanych na lata 2014 – 2020. Według specjalistów nakłady na infrastrukturę do końca tego okresu mogą wynieść nawet 500 mld złotych. Z tego około 70 mld zł zostanie przeznaczone na budowę dróg, kolejne 70 mld zł na sieci przemysłowe i elektrownie oraz ponad 60 mld zł stanowić będą inwestycje na kolei. Niebotyczna kwota nawet do 200 mld zł może zostać przeznaczona na gospodarkę wodną. Zagadką pozostaje tylko jaka część z olbrzymiego potencjału planowanych inwestycji zostanie faktycznie zrealizowana.
 
Duża ilość potencjalnych inwestycji do zrealizowania niewątpliwie wpłynie pozytywnie także na rynek obligacji korporacyjnych  i spółek z sektora budowlanego notowanych na Catalyst. Można oczekiwać, że wiele spółek  z branży będzie starało się pozyskać kapitał na realizację swoich przedsięwzięć właśnie z emisji obligacji. Inwestorzy są nadal nastawieni dość sceptycznie na inwestycje w sektor deweloperski i budowlany, jednak nastroje będą się zmieniały wraz z koniunkturą i branża powinna odzyskać ich zaufanie. W związku z przewidywaną poprawą wyników sektora budowlanego przeprowadziliśmy analizę aktualnie notowanych na Catalyst obligacji spółek z branży, która w przyszłości może posłużyć do ciekawego zestawienia wyników oraz zapotrzebowania na kapitał w związku wykorzystaniem funduszy unijnych przez firmy budowlane.
 
Aktualnie na rynku Catalyst notowanych jest 27 spółek z branży deweloperskiej, które wprowadziły do obrotu w sumie 77 serii obligacji. Średnia wartość emisji spośród wszystkich notowanych obecnie wynosi ponad 35 mln zł, a ich mediana 22 mln zł, natomiast średnie oprocentowanie kształtuje się na poziomie 7,43%. Zdecydowana większość emisji z sektora budowlanego jest oprocentowana zmiennie – takie emisje stanowią około 94% wszystkich emisji, a wśród nich niemal 80%  (57 emisji) to emisje oparte o wskaźnik WIBOR 6M. Pozostałe 20% (15 emisji) stanowią obligacje, których oprocentowanie oparto na WIBOR 3M. Pod względem częstotliwości wypłaty odsetek, ponad 75% emisji zostało wyemitowanych z kuponem półrocznym, natomiast około 25% z kuponem kwartalnym. Ilość emisji z zabezpieczeniem oraz niezabezpieczonych dzieli się mniej więcej na pół – 52% to emisje zabezpieczone, 48% – niezabezpieczone.

Wykres 1 Podział emisji sektora budowlanego ze względu na rodzaj oprocentowania
Podział emisji z branży budowlanej ze wzg na oprocentowanie
 
Z analizy emisji opartych na wskaźniku WIBOR 6M wynika, że ich średnia marża wynosi 4,68%, a średnie oprocentowanie 7,00%. Uśredniona wartość emisji oprocentowanych zmiennie związanych z WIBOR 6M jest wyższa, niż średnia wszystkich emisji sektora budowlanego i wynosi około 42 mln zł, a ich mediana 30 mln zł.

W przypadku emisji opartych na WIBOR 3M średnia marża kształtuje się na poziomie 5,57%, natomiast średnie oprocentowanie na około 7,73%. Wartość średnia emisji związanych z WIBOR 3M, zaniża średnią wartość wszystkich emisji i wynosi około 16 mln zł, a jej mediana 9,5 mln zł.

Emisje z oprocentowaniem stałym, stanowiące około 7% wszystkich emisji sektora budowlanego charakteryzują się dużo wyższym oprocentowaniem od emisji z oprocentowaniem zmiennym. Po uśrednieniu, oprocentowanie emisji z oprocentowaniem stałym kształtuje na poziomie 11,40% oraz średnią wartością emisji około 6 mln zł.
 
Dokonaliśmy również analizy emisji o najniższych wartościach emisyjnych, tj. do 10 mln zł. Spośród wszystkich 77 emisji sektora budowlanego, 23 z nich to emisje o wartości mniejszej lub równej 10 mln zł, przeprowadzone przez 11 spółek. Średnie oprocentowanie takich emisji wynosi około 8,20%. Wśród emisji o najniższych wartościach emisyjnych ponad 60% jest zabezpieczonych – w większości na hipotekach (64%), poręczeniem (28%) oraz jedna na zastawie rejestrowym. Pozostałe 40% emisji to emisje niezabezpieczone. Biorąc pod uwagę kryterium oprocentowania emisji – stałym oprocentowaniem charakteryzują się 4 emisje spośród wymienionych 23. Oznacza to, że 4 spośród 5 emisji w całym sektorze budowlanym oprocentowanych stałym kuponem to emisje o najniższych wartościach. Średnie oprocentowanie tych emisji wynosi 11,25%. Emisje ze zmiennym oprocentowaniem w tym przypadku rozkładają się następująco: 11 emisji to emisje oparte na WIBOR 6M ze średnią marżą 4,86%, natomiast 8 emisji stanowią emisje powiązane z WIBOR 3M ze średnią marżą 5,72%. Znaczy to, iż ponad połowę wszystkich emisji opartych na WIBOR 3M stanowią emisje o wartości do 10 mln zł.

Przeprowadzając naszą analizę dokonaliśmy także szczegółowego badania emisji spółek o najniższych przychodach w podziale na dwie grupy – przychody do 65 mln zł oraz przychody od 20 mln zł do 40 mln zł. Z naszych analiz wynikają poniższe wnioski.

Emitenci z branży budowlanej, którzy w 2013 roku osiągnęli przychody na poziomie od 20 mln do 40 mln zł wprowadzili na Catalyst 19 emisji obligacji. Wszystkie z tych emisji są oprocentowane zmiennie w oparciu o WIBOR 6M lub WIBOR 3M. Ich średnie oprocentowanie wynosi ok. 7,63%, przy czym uśredniona marża dla WIBOR 6M wynosi około 4,97%, natomiast średnia marża dla WIBOR 3M wynosi 6,38%. Średnia wartość emisji podmiotów z przychodami od 20 mln zł do 40 mln zł wynosi aktualnie ponad 33 mln zł, a ich mediana 27 mln zł. Wśród wymienionych 19 emisji, aż 18 jest zabezpieczonych, w tym 72% poprzez umowę poręczenia (13 emisji), 22% na hipotekach (4 emisje) oraz 1 na zastawie rejestrowym.

Emisje drugiej badanej grupy emitentów z branży o przychodach do 65 mln zł stanowiły 42 emisje spośród wszystkich 77 emisji w sektorze deweloperskim. Wśród nich znalazły się wszystkie 5 emisji oprocentowanych stałym kuponem oraz 37 emisji ze zmiennym oprocentowaniem opartym o WIBOR 6M (81%) oraz o WIBOR 3M (19%). Średnie oprocentowanie emisji ze zmiennym kuponem wyniosło 7,19% przy czym średnia marża dla emisji powiązanych z WIBOR 6M wyniosła 5,27%, natomiast dla emisji powiązanych z WIBOR3M 5,74%. Średnia wartość emisji podmiotów z przychodami do 65 mln zł wynosi aktualnie ponad 29 mln zł, natomiast ich mediana 20 mln zł. Wśród wymienionych 42 emisji 76% jest zabezpieczonych (32 emisje), a pozostałe 24%, tj. 10 emisji nie posiada zabezpieczenia. Zabezpieczenie stanowią w ponad 53% hipoteka (17 emisji), 43% to poręczenia (14 emisji) oraz jedna na zastawie rejestrowym.

Podsumowując nasze zestawienie emisje o stałym oprocentowaniu pozwalają inwestorom zarobić w skali roku dużo więcej niż emisje z kuponem zmiennym. Niestety takie emisje są dość rzadkie na rynku, a jeżeli się pojawiają to najczęściej dotyczą niewielkich wartości całkowitych emisji i ich nabycie może okazać się trudne. Największą ilość emisji na rynku Catalyst stanowią emisje oprocentowane w oparciu o stopę WIBOR 6M, natomiast większość emisji oprocentowanych stałym kuponem oraz opartych na WIBOR 3M to emisje, których wartość nie przekracza 10 mln zł. Emisje, które były przez nas brane po uwagę są najczęściej emisjami zabezpieczonymi – najczęściej poprzez hipotekę lub poręczenia. Świadczy to o tym, że większą ilość emisji niezabezpieczonych stanowią emisje o wyższych wartościach emisyjnych oraz emisje przeprowadzane przez silniejsze spółki o przychodach powyżej 65 mln zł.